北京土地纠纷专业律师：办理审批手续后，没有实际占用土地，征地批复文件还有效吗？

　　征收集体土地，可不是一件简单的事儿，征收方在实际占用土地之前，需要按照《土地管理法》中的规定严格办理审批手续。也就是需要先将农村集体土地转为国有土地，即获得征地批复，才能实际占用。但是获得征地批复文件结合实际情况来看，不是一件容易的事儿，不是征收方今天申请，明天就能拿到，也不是想什么时候申请就能什么时候申请的。

　　根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，征收方在获得征地批复之前，也就是想要拿到征地批复文件，那么就需要严格按照法定程序依法履行征收前置程序，包括在征收范围内发布土地征收预公告、征地补偿安置方案文件，以及确定征收范围后的前期调查（目的是为了弄清楚土地权属、房屋面积、房屋有没有产权证、地上附着物情况，苗木种类、数量等），开展社会稳定风险评估，与被征收人签订补偿安置协议，落实征地补偿款等，这是获得征地批复的前提条件之一。

　　在用地部门在申请征地时，有关部门也会对报批文件进行审查。根据《土地管理法实施条例》中的规定，建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。

　　也就是说，除了要履行征收前置工作，还要有选址意见书，建设项目用地预审文件等，这也是拿到征地批复的前提条件。

　　另外，申请征地不是每一个部门都有权批准用地的。根据《土地管理法实施条例》中的规定，建设单位持建设项目的批准、核准或者备案文件，向市、县人民政府提出建设用地申请。市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准；依法应当由国务院批准的，由省、自治区、直辖市人民政府审核后上报。

　　根据《土地管理法》中的规定，如果征收方项目所占用的土地超过了七十公顷，或者是所占用的耕地超过了三十五公顷，甚至需要占用永久基本农田时，那么省级人民政府就需要拟定农用地转用方案，报国务院批准。

　　但话又说回来，如果征收方没有依法履行征收前置程序，哪怕只有一个征收程序没有落实到位，那不管是向谁申请，或进说是谁申请征地，应该都不会拿到征地批复文件。所以，实践过程中，很多征收方为了能顺利拿到征地批复文件，推进征收工作，可以说是做足了功课。

　　虽然获得征地批复文件不容易，但是我们律师在办案的过程中也偶尔会遇到，有的征收方在获得有关部门作出的征地批复文件之后，却没有再继续开工建设，而是在三四年之后才开始正式占用土地。那么此时的征地批复文件还有效吗？

　　首先我们需要告诉大家的是，无论是个人，还是单位，谁都不可以闲置、荒芜耕地。根据《土地管理法》中的规定，如果已经办理了审批手续，需要进行非农业建设占用耕地，倘若在一年内没有用实际使用，对于可以耕种且有收获得的，可以由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；而对于一年以上，未满两年，未动工建设的，应当按照相关的规定缴纳闲置费。

　　倘若连续两年没有使用土地的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。就是说，在办理审批手续之后，从拿到用地批复文件之日起的两年内没有实际使用土地的，相关部门是有权无偿收回用地单位的土地使用权的，收回之后，可以交由村民继续耕种，当然在土地一直荒芜没有人管的情况下，村民也可以要求复耕。

　　再者，征地批复文件一般情况下，只有两年的有效期，这也就意味着，两年的有效期一过，征收方所获得的征地批复则就失去了法律效力，其若想再征收该地块，那么就需要重新提交相关的材料，重新申请征地。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的规定，“严禁闲置土地。农用地转用手续批准后，满2年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　所以，凯诺拆迁律师最后提醒大家，征地批复在征地拆迁中起着一个承上启下的作用，有了征地批复，这代表着征收方履行了征收前置程序，落实了补偿，有关部门同意征收方利用所批准的土地进行建设，同意也意味着，征收项目正式打开了大门。所以，在看到征地批复之后，大家可以先审查一下征地批复是否合法，尤其是落款日期处，要看清作出时间和作出的有关部门是谁。

　　另外，对于没有看到征地批复文件，有关部门也没有在网上发布的情况下，被征收人一定要注意，这很有可能征收存在违法，或者说该项目根本没有获得有关部门的同意，征收方却依然已经实际占用了土地，作为被征收人一定要马上向有关部门针对违法占地行为申请查处，依法维护自己的合法权益。