北京征收纠纷律师：评估报告过了一年还有效吗？遇到这种情况怎么办？

　　我们在之前的文章中说过，评估报告是作为对被征收人进行补偿的依据，也是作为结清安置房与被征收房屋之间差价的主要依据。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，评估机构在出具评估报告和分户评估报告之后，需要马上提供给房屋征收部门，房屋征收部门在拿到评估报告之后，需要在征收范围内进行公示，评估机构工作人员需要到现场进行说明解释。

　　如果公示没有异议，就是不存在错误，房屋征收部门应当及时将分户评估报告转交给被征收人，保障被征收人的针对评估报告申请复核和鉴定的权利。但是从实践过程中来看，在转交分户评估报告这个环节中，往往会出现一些问题。

　　我们最常见到的就是被征收人拿到分户评估报告时，已经距离评估机构作出评估报告过去了两年左右，也就是说，房屋征收部门在出具评估报告的两年后，才将分户评估报告转交给了被征收人，可是在这两年期间房屋已经发生了较大的变化。那么，房屋征收部门或者评估机构在出具评估报告的一年内没有转交给被征收人，该评估报告还有效吗？

　　答案是否定的。

　　从原则上来说，评估报告的有效期限只有一年，自评估报告出具之后的一年内，征收方不仅需要及时转交给被征收人评估报告，而且还需要与被征收人签订补偿安置协议，落实补偿款，对于迟迟没有签订补偿安置协议的，也需要在出具评估报告后的一年内依法作出房屋征收补偿决定。

　　因此如果评估机构或者说是房屋征收部门在作出评估报告一年之后，才将评估报告转交给被征收人，或者说对迟迟没有签订补偿安置协议的，自评估报告出具一两年后，才对其作出房屋征收补偿决定，其行为显然是不符合相关法律法规的。

　　既然其作出补偿决定或送达评估报告的时点不符合法律法规，那么该评估报告，从原则上来说自然也就不能再作为对被征收人进行补偿的依据，或者结清安置房与被征收房屋之间差价的依据了，否则对被征收人来说就不公平。

　　河南省高院曾经在相关的判例中指出，《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”。据此，房屋征收补偿时所依据的评估报告有效期不得超过一年。否则，难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　所以，对于征收方依然依据该评估报告对被征收人进行补偿的，被征收人则可以直接拒绝，并要求重新对被征收房屋价值进行评估，对于征收方依据这样的评估报告对自己作出补偿决定的，被征收人需要第一时间在专业律师的帮助下，启动法律程序，即向人民法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销，并要求重新对被征收房屋价值进行评估。

　　一般情况下，对被征收房屋价值进行评估的时点，应当是作出房屋征收决定之日为评估时点。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第三十条规定，被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　但对于迟迟未将评估报告送达给被征收人的，或者未及时作出补偿决定的，未保障被征收人就评估报告申请复核、鉴定的权利的，需要再次对被征收房屋价值进行评估时，就不能再按照作出房屋征收决定之日为评估时点了，尤其是在此期间，房地产市场价格发生巨大变化的，需要重新选定评估时点，否则就无法体现出合理、公平的补偿原则。

　　最高人民法院曾在相关裁判案例中指出，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　总之，凯诺拆迁律师在这里想要告诉大家的是，评估时点对评估被征收房屋价值有很大的影响，评估时点选不对，那不管评估几次，评估结果对被征收人来说都会不利。所以，在对被征收房屋价值进行评估时，一定要注意，也就是被征收人一定要积极地参与到评估过程中来，一旦发现评估程序有漏洞，评估方法、评估时点都不对，甚至评估机构也并非自己选定的情况时，要马上收集相关的证据材料，尽快在专业律师的帮助下，依法维护自己的合法权益。